北京合同纠纷律师
您当前位置: 首页 律师文集 合同义务

如何认定合同附随义务的原则 二手房买卖合同的先合同义务内容

2022年5月22日  北京合同纠纷律师   http://www.shgsjdls.com/

 杨晚柠律师北京合同纠纷律师,现执业于北京京师律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

如何认定合同附随义务的原则

  核心内容:如何认定合同附随义务的原则要确定当事人是否负有附随义务因遵循的原则有当事人约定和法律规定优先的原则,以诚信原则为基准的原则,尊重交易习惯的原则,适当限制的原则等。接下来为您详细介绍。


  认定合同附随义务的原则


  在司法实践中,确定个案当事人是否负有附随义务应遵循的原则是非常重要的一个问题。然而,在笔者的阅读范围内尚未发现相关研究成果,理论研究的空白亟待填补。


  当事人约定和法律规定优先的原则


  基于契约自由原则,契约当事人的有效约定当优先于法律的任意性条款的适用。因而,契约当事人之约定,;属于契约关系的主观部分……成为判断契约当事人权利义务关系最主要的对象,更是契约实际问题解决的出发点;;;只有当事人无约定,或约定内容被法律否定具有法律上拘束力时,方有探究客观的法律的必要;。如果当事人在契约中已经对应当承担的附随义务进行有效之约定,那么,此一约定不能被忽略,当无疑义。另一方面,尽管附随义务以诚信原则为基础,但是现行法既已明文规定附随义务,在分析或裁判案件时,应优先适用这些规定,而不宜再以作为上位原则之诚实信用为适用之依据。其理由有二:第一,诚信原则属不确定条款,在适用上不及法律之具体规定方便和易于把握;第二,法解释学上有所谓禁止;逃向一般条款;之要求,即;在适用法律具体规定与适用诚实信用原则,均可获得同一结果时,应适用该具体规定,而不得适用诚实信用原则;。


  以诚信原则为基准的原则


  诚实信用原则之实质在于,;当出现立法当时未预见的新情况、新问题时,法院可依诚实信用原则行使公平裁量权,直接调整当事人之间的权利义务关系;。《德国民法典》第242条是关于诚信原则的规定,立法者的目标是;使人们明白契约债务的真实内涵;,因此,;《德国民法典》第242条至今仍被人们用来说明什么是履行义务的应有之义;。诚信原则同样是附随义务的法律基础。故而,我们在确定具体个案中当事人的附随义务时,当时刻不忘这一要点。伴随着诚信原则之具体化的脚步,甚至有学者认为;诚信之要求实际上只有在确定附随义务的范围时才派得上用场;。因为,;许多‘基于’《德国民法典》第242条的法律制度已经开始自立门户;。


二手房买卖合同的先合同义务内容

  二手房买卖合同中,先合同义务是指什么由于买房者对二手房买卖合同中的;先合同义务;不了解,导致了二手房买卖前的纠纷频发,二手房买卖合同中的先合同义务主要表现在上家已独家委托中介公司挂牌,并且收了订金,但遇到房价上涨,就随意撤单等情形,下面由编辑在本文为您详细介绍先合同义务的知识。


  一、先合同义务的由来


  ;先合同义务;是指在合同签订过程中,当事人一方因违背依据诚实信用原则所产生的义务,而致另一方信赖利益的损失,并应承担赔偿。


  譬如:二手房买卖前的纠纷,主要是市民对二手房买卖中;先合同义务;不甚了解、关注不够造成的,其主要表现有:上家已独家委托中介公司挂牌,并且收了订金,但遇到房价上涨,就随意撤单;有些上下家在中介公司那里获取了买卖信息后,就通过种种方法甩掉中介公司;有的甚至是房屋已经被下家确认购买,且预收了定金,而等到下家办出贷款时,上家又以家里人不同意为由不卖了。


  出现这些情况的主要原因是,上、下家以及中介公司大多缺乏法律方面的专业知识,往往片面地认为只有签订房屋买卖合同后才可以追究违约方的,而对买卖洽谈过程中的行为是否要承担不是很清楚。其实,按照有关法律规定,二手房买卖合同签订前、交易洽谈过程中,上、下家以及中介公司也要承担一定的义务,也就是通常所说的;先合同义务;。


  二、先合同义务的内容


  按照法律规定及目前的实际操作,二手房买卖中的;先合同义务;主要有以下五项内容:


  瑕疵告知义务


  即二手房的提供者,不管是上家还是中介公司,应当将房屋的瑕疵状况告知购房人,不得隐瞒。如该房屋是否设定抵押,房屋是否有质量问题等,都应当如实告诉下家。否则,因为该瑕疵而造成签订的合同无效或被撤销,则要向下家赔偿损失。


  重要事项的通知义务


  对于影响房屋买卖合同订立的重要事项,一方应当如实通知对方。如下家要告诉上家自己履行合同的能力、资金大致状况等。在二手房买卖磋商过程中,有些人并不是房屋产权人,而是背着家里人把房屋拿来挂牌上市,结果造成不能签约或合同无效,使下家因此失去了与其他人订立合同的最佳时间机会。有的下家经济条件一般,等磋商到签订合同时,才通知对方自己需要以房屋作抵押办理贷款,使上家措手不及。


  协助与照顾的义务


  在二手房买卖合同订立过程中,上下家应当尽力避免给对方造成不必要的利益损失,并且在可能的情况下提供便利,给予对方必要的协助。任何一方不得滥用自己的优势,或者利用对方的劣势,或者胁迫对方,或者乘人之危而取得不当利益。


  不得欺诈义务


  二手房上市交易,其原因多种多样。有的是为了改善居住条件或环境,有的是为了投资套现,而有的则怀着欺诈的目的,为达到非法利益。比如有的上家因隔壁工地打桩,造成自家房屋墙体开裂下沉而获得赔偿后,转手就隐瞒该处瑕疵挂牌上市;还有的中介公司甚至故意编造挂牌旧房即将动迁可安置新房等虚假事实,吸引下家。;先合同义务;严格规定了合同当事人不得利用接触和磋商过程故意捏造事实,或者故意隐瞒事实真相,欺骗对方而订立房屋买卖合同来谋取不当利益。


  忠实义务


  在二手房买卖签约过程中,中介公司为达成居间或委托协议,有时告诉对方当事人一些商业信息是必须的,但一般也提请对方不得泄露、使用。有些情况下,虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息是商业秘密,基于此种信息的特殊性质,按照一般常识,二手房交易当事人也不可以泄露,更不应当用来搞手拉手交易,否则应当承担赔偿。